Mis resultados en bienes raíces con Proper

¿Por qué invertí con Proper?

Para entender esto, debes saber que existen 5 etapas dentro de la compra de un departamento. La primera es etapa de venta privada, la segunda es en planos, la tercera es en construcción, la cuarta es de entrega inmediata, y la quinta es en la independización.

En cada etapa, el departamento puede subir de precio considerablemente. Y el mejor precio de todos es el de la venta privada, donde llaman a un grupo de inversionistas con los que saben que ya pueden confiar para una compra rápida, y la ofrecen antes que al público en general.

Proper me ayuda a obtener estos precios de venta privada o en construcción, por lo que aseguras un buen retorno de inversión al conseguir un buen precio de compra. Así que ya tienes apoyo con un buen precio.

Ahora, hay veces que estos departamentos con los mejores precios de venta privada son limitados en cantidad, por eso pido prioridad junto con otros inversionistas para ser los primeros en enterarse antes de que se acaben al mejor precio. Si deseas acceder a esta elección prioritaria como yo, puedes obtenerlo a través de la membresía Premium de inversión simple ingresando desde nuestra web.

Esto lo logra a través de una muy buena negociación de compra de varios departamentos con las inmobiliarias, los cuales lo hacen con inversionistas confiables, que ya tienen el capital para poner la inicial cuanto antes y un ingreso estable para acceder a un préstamo hipotecario.

Una vez que compre la propiedad en venta privada, me da una ventaja increíble, pues cuando pasa a etapa de planos para la venta pública, ya la propiedad sube entre 15% a 20% aproximadamente. Luego, en etapa de construcción sube entre 10% a 15% más, y en etapa de entrega inmediata sube entre 5% a 10% más aún.

Después de eso ya pasa a la independización del departamento, donde aplica una apreciación más lenta, que puede ir entre 2% a 5% anual dependiendo de la zona.

Además, y una de las cosas que más me gustan, es que me ayuda a negociar con el banco para que yo solo tenga que poner lo mínimo de inicial, y no tener que pagar ninguna cuota del préstamo hipotecario hasta que me entreguen la propiedad.

En otras palabras, mi inversión sube mientras la propiedad sube de valor cuando pase de etapa en etapa, pero gracias al apalancamiento sube de manera exponencial. Acá les comparto los números de cada departamento para que tengan una idea.

Departamento 1: Proyecto Arise Chorrillos

Para este departamento, me pidieron dar el 20% de inicial, lo que equivale a s/50,176. Esto quiere decir que 80% del valor del departamento queda como una deuda hipotecaria al banco, siendo un monto de s/200,707.

El departamento hoy, según su precio de lista actual, es de s/314,828, estando en etapa de construcción y con fecha de entrega a mediados del 2025. Eso sería un 25% de crecimiento de valor de la propiedad en 1 año y medio, apreciándose en s/63,944.

Ahora, analicemos el poder del apalancamiento. Considerando el valor actual de la propiedad, se vería algo así:

Si a esa ganancia de s/114,121, la divido entre mi inversión inicial que fue de s/50,176, obtendría un retorno de 2,27 veces el valor, también visto como un 127% de retorno en 1 año y medio.

Departamento 2: Proyecto SQWork Surquillo

El segundo proyecto también lo compré en junio del 2023. El proyecto se llama SQWork y queda en el distrito de Surquillo. Es un departamento de un poco más de 46m2 y me costó s/339,984 en etapa de construcción.

Para este departamento, me pidieron dar un 10% de inicial, que equivale a s/33,984. Lo cual quiere decir que mi deuda con el banco es el 90% del valor del depa, siendo un monto de s/306,000.

El departamento hoy, según su precio de lista actual, s/384,093, a un par de meses de etapa de entrega inmediata. Esto sería un crecimiento de 12% en un año y medio.

Considerando de nuevo el apalancamiento, los números se verían algo así:

Otros costos a considerar

Si bien comenté que en promedio de ambos departamentos tengo un retorno de 128% en año y medio, debo confesar que les sería injusto decirles que esas ganancias son reales al día de hoy. Les explico por qué.

Yo no puedo vender mi departamento hoy aun así quisiera, al menos no conozco una forma de hacerlo, así que esos números solo son referenciales del crecimiento de valor, pero no se pueden liquidar, ya que no lo puedo vender hasta un año después de que me entreguen el departamento.

Hasta que pase eso, voy a tener que invertir más en la propiedad e incurrir en más gastos, lo cual va a afectar el resultado final de mi inversión. Esos costos son cosas como:

– Las primeras cuotas que probablemente le pagó al banco hasta que consiga alquilar la propiedad

– La diferencia entre el ingreso del alquiler vs. el gasto del préstamo hipotecario una vez alquile la propiedad
– Gastos de implementación del departamento como focos, cortinas, terma, espejos, etc.

– Gastos notariales que vienen con el departamento

– Impuestos de alquiler y de venta del departamento cuando llegue el momento

Por otro lado, si bien los precios de venta son reales, ya que se calculan con el precio de lista de hoy, ese precio siempre se puede negociar un poco a la hora de vender. Entonces hay una posibilidad de que pueda caer un poco por esa misma negociación.

Dicho eso, aún falta un buen recorrido en el tiempo de vida de estas inversiones para actualizarlas con números más reales. Podría hacer una proyección, pero prefiero compartir con ustedes los números verídicos, para lo cual los iré actualizando con cada paso de estas inversiones.