Es un vehículo de inversión que permite reunir capital de varios inversionistas para destinarlo a proyectos inmobiliarios. Estos proyectos inmobiliarios se dedican a comprar terrenos, construir edificios con varias viviendas, para luego venderlas o alquilarlas.

Este producto de inversión te lo pueden ofrecer como renta fija o variable. En renta fija, dándote un interés fijo al año en un periodo determinado de tiempo. Y en renta variable, brindándote equity de uno o varios proyectos inmobiliarios a implementar, en donde la ganancia dependerá del éxito de los mismos.

Algo bueno de estas inversiones es que no es necesario tener tanto capital como al comprar una propiedad; puedes empezar con mucho menos. Por otro lado, como ya mencioné, no requiere tanto trabajo como el manejo de una propiedad: solo das el capital y esperas el retorno.

Además, el retorno es atractivo y, en algunos casos, puede ser más líquido que la compra de una propiedad, pudiendo recibir intereses mensuales y devolución de capital en el plazo de un año.

Pero así como lo bueno, es necesario también mencionar los riesgos.

A diferencia de comprar una propiedad individual, acá estás invirtiendo en un proyecto inmobiliario en su totalidad, y tu ganancia dependerá del éxito del mismo. Este negocio es diferente: estamos hablando de un edificio con muchas propiedades, cuyo éxito dependerá de una buena gestión, construcción, planificación y negociación, tanto en la compra de terreno, materiales, mano de obra y venta de propiedades.

Todo esto en un ambiente de factores externos que pueden afectar el proyecto. Cosas como el cambio de regulaciones urbanísticas, el nivel de demanda, cambios en tasas de interés para préstamos hipotecarios, demoras en permisos, variaciones en precios de materiales, entre otros.

Por eso mismo, es necesario saber que estás contando con una inmobiliaria adecuada, con buenas prácticas y valores que la respalden. Dicho eso, acá van los filtros que te pueden ayudar a seleccionar un fondo inmobiliario.

¿Cómo funciona un proyecto inmobiliario?

Para entender cómo funcionan los negocios inmobiliarios y exactamente dónde es que entra tu dinero a trabajar, te voy a dar un pequeño resumen del proceso por el que pasa cada vez que ves un proyecto nuevo.

Como primer paso, la inmobiliaria debe conseguir un terreno atractivo donde construir, hacer sus planos, conseguir permisos y empezar a vender algunos departamentos. Esta es la etapa de venta de departamentos más económica, pues es la etapa más riesgosa del proyecto. Generalmente, se hace con ventas privadas y con un círculo de friends and family.

Como segundo paso, deben ir a buscar un banco sponsor para el proyecto. Para entender esto de manera simple, sería lo equivalente a cuando le pides un préstamo hipotecario a un banco para comprarte un departamento, donde te pide tu historial financiero y una inicial de 10% o 20% dependiendo de tu puntaje crediticio.

Esto sería lo mismo, con la diferencia de que, en vez de ser una persona pidiendo $100,000 para comprar un depa, es una inmobiliaria pidiendo $3 millones para construir un conjunto de departamentos.

Para esto, el banco les pide poner una “inicial” o aporte que puede ser de 20% a 40%, dependiendo de qué tan buena trayectoria tenga la inmobiliaria. La preventa puede variar también entre 20% y 40% dependiendo de la experiencia del desarrollador inmobiliario y el interés del banco en el producto que va a desarrollarse.

Entonces deben buscar a un banco con 3 cosas: una muestra de las propiedades vendidas, el terreno y capital propio para meter en el proyecto. Juntando estos dos últimos es que suman ese 20% o 40% de inicial. Acá es donde entra el préstamo del banco.

Algo importante a saber es que el banco gana por dos lados. Por un lado, en darle el préstamo a la inmobiliaria para construir su proyecto; por otro, los préstamos hipotecarios que les da a cada uno de los compradores de departamentos.

Como tercer paso, deben empezar la construcción y acabados del departamento. Todo esto mientras siguen vendiendo los departamentos, unos en etapa de planos y otros en etapa de construcción.

Las ventas de esos departamentos van al banco, y no a la inmobiliaria al inicio. El banco recién le va depositando a la inmobiliaria por partes, según ciertos hitos que vaya cumpliendo en el avance del proyecto.

Esto es bueno, ya que obliga a la inmobiliaria a cumplir con los tiempos prometidos y avanzar de una manera ordenada. Además, le da motivación para hacerlo, puesto que si no lo hace, no obtiene ingresos.

Cuando llegan a este paso, el riesgo baja considerablemente, pues ya con un banco sponsor que apoye el proyecto, el camino está mucho mejor marcado y hay una planificación con un proceso de fiscalización y seguimiento constante.

Dado que las inmobiliarias tienen su dinero retenido hasta el final y las unidades prácticamente terminadas y probablemente vendidas, abren oportunidades de inversión para adelantar el proceso de su siguiente proyecto.

Sin embargo, los intereses que te pagarán sobre tu inversión vendrán del proyecto actual, aprovechando que ya tiene un banco sponsor y un cronograma de actividades y pagos. Gracias a esto es que pueden ofrecerte un retorno en un plazo de 1 o 2 años.

Luego de eso la inmobiliaria termina las gestiones de cobranza y se cierra la rentabilidad final del proyecto.

Para que tengan una idea, un proyecto inmobiliario puede tener entre 3 y 4.5 años de duración en promedio, desde la compra de terreno hasta la entrega de departamentos independizados. En ese lapso, una inmobiliaria puede obtener un 5 a 7% de ROI si lo hace todo con capital propio mientras que al ir con un banco puede llegar a 25% de ROI anual, al obtener las mismas utilidades pero con un monto mucho menor de inversión al tener un banco que le canaliza las ventas de sus clientes.

En otras palabras, el negocio para las inmobiliarias no está en la construcción con capital propio, sino en el financiamiento bancario.

Ahora que ya sabes todos los pasos y momentos donde entra tu dinero, se me hará más simple explicarte los 5 filtros clave al fijarte en una inmobiliaria.

1) Experiencia en el rubro

Lo primero a fijarse es la experiencia que tiene la inmobiliaria que está ofreciendo el fondo. Es importante ver cuántos proyectos inmobiliarios han tenido en el pasado y que hayan sido entregados con éxito al 100%.

Mientras más proyectos, mejor. Eso quiere decir que ya pasaron por cosas, saben los problemas que vienen con cada proyecto, conocen imprevistos que pueden surgir, saben manejar problemas y se han tenido que adaptar a ellos.

Esto es de suma importancia, porque de esto dependerá el cumplimiento de la promesa de inversión que brindan. Si se comprometen a un retorno en uno o dos años, tienen que saber de memoria todo lo que puede interferir con eso: desde cambios en regulaciones municipales, ventas retrasadas, demoras en permisos, entre otros.

A la vez, no solo es ver el pasado, sino también los proyectos futuros que tengan en mente. Como ya les expliqué, el dinero que levantan en estos fondos generalmente sirve para la compra de terreno de un próximo proyecto, no para uno actual que ya esté en construcción.

Dicho eso, si no tienen un próximo proyecto en mente, es importante preguntarles a dónde iría el dinero, pues para un proyecto actual no haría mucho sentido, sobre todo si ya cuentan con un banco sponsor.

Así que, si es una inmobiliaria nueva, que no tiene proyectos pasados ni proyectos futuros, hay mucho más riesgo de por medio y no es recomendable.

2) Que el proyecto cuente con un banco patrocinador (banco sponsor)

Como les comenté en el proceso de un proyecto inmobiliario, el hecho de que un proyecto ya cuente con un banco sponsor que le ayude con el financiamiento es un buen filtro, ya que reduce el riesgo de la inmobiliaria.

Esto quiere decir que la inmobiliaria ya pasó por un proceso de selección riguroso por parte del banco, y a través de la inicial que le pide asegura lo que llamamos “skin in the game”, es decir, que la inmobiliaria también tiene capital propio en juego.

No solo eso, sino que el banco servirá de regulador y fiscalizador constante mientras se desarrolla el proyecto, en donde la inmobiliaria estará siendo vigilada para asegurar que se cumplan con los avances en las fechas pactadas.

Además, hay que considerar que sin un banco sponsor, el negocio de construir un proyecto inmobiliario no es muy rentable para una empresa, por eso buscan el apalancamiento del banco. Si no lo tienen, sería válido preguntarse: ¿Por qué lo harían sin ese apalancamiento? ¿Dónde está su ganancia? ¿Están “ruleteando” el dinero?

Recuerden que, para que un negocio te pague un interés a favor, por ejemplo de 10% anual, el negocio debería ganar igual o más que eso, por ejemplo un 15% anual, y quedarse con la diferencia. Si no hay una explicación lógica sobre cómo van a lograrlo, cuestiónate si es una inversión viable para ti.

3) Reputación de la inmobiliaria

Aparte del factor de experiencia en el rubro que ya vimos, hay un factor reputacional a considerar. Siempre es válido preguntar y revisar si son personas que tienen buenas prácticas o si tienen algún historial sospechoso.

Ver cuánto tiempo tienen en el mercado, pedir testimonios de personas que ya viven en uno de sus proyectos, preguntar sobre los dueños a personas que estén en el rubro inmobiliario. Pedir una reunión, que te expliquen el historial de cómo creció la inmobiliaria, ver si tienen oficinas y conocer al equipo en persona.

A la vez, pueden ver si tienen presencia en gremios o asociaciones inmobiliarias. Unos de los más conocidos son CODIP (Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú) y CAPECO (Cámara Peruana de la Construcción).

4) Retornos ofrecidos

Los retornos que te ofrece un fondo inmobiliario, sea como renta fija o variable, tienen que hacerte sentido. Como ya les expliqué, un proyecto inmobiliario apalancado puede rendir aproximadamente un 25% anual para una inmobiliaria.

En el caso de que una inmobiliaria te ofrezca este mismo porcentaje de rendimiento anual o más, ¿qué le quedaría de ganancia a la inmobiliaria?

Dicho eso, si un fondo inmobiliario ofrece retornos de 25% anual o más, pregúntate bien si esos retornos realmente están saliendo de un proyecto inmobiliario. Si los números no tienen lógica, es mejor no entrar o pedir que aclaren bien de dónde están sacando el dinero.

Hay muchos fondos que caen en el famoso “ruleteo”, que es usar inversiones nuevas para pagar a inversionistas antiguos. Esto se puede ir acumulando hasta que revienta la burbuja, cuando ya no haya nuevos inversionistas, como en las famosas “pirámides”.

Las inmobiliarias no escapan de esto, así que asegúrate de que ofrezcan una rentabilidad que tenga sentido ahora que sabes cómo funciona este negocio.

5) Garantías

Generalmente, estas inversiones se hacen a través de un contrato de mutuo acuerdo. Esto es básicamente un préstamo donde confías en que se te devolverá el capital más las ganancias. Este es el estándar: yo he hecho muchos acuerdos así, y se basa en una confianza mutua en la inmobiliaria o constructora que lo ofrece.

Sin embargo, en algunos casos muchas inmobiliarias ofrecen una garantía al inversionista, sobre todo cuando van a invertir un ticket más alto, por ejemplo de $50k o más. Muchas veces esta garantía puede ser un terreno o una propiedad, diciendo que te dan la hipoteca del mismo en caso de que no se te devuelva el capital. Sin embargo, esto es algo a evaluar bien también.

Lo primero a analizar es que el préstamo que haces a la inmobiliaria, es decir, tu inversión, sea por lo menos el 70% del valor que ponen en garantía. Por ejemplo, si tu inversión es de $70k, es importante que la propiedad que pongan como garantía valga por lo menos $100k.

Así tienes un margen de seguridad para ganar a pesar del tiempo y esfuerzo que requiera vender esa propiedad. Aquí hay que asegurar que el valor sea real y no confiar 100% en el valor que te digan. Para esto debes hacer tu propia investigación también.

Lo segundo a analizar es qué tan viable es poder ejecutar esa garantía.

Si es un terreno en el medio del desierto norteño, ¿quién te va a comprar ese terreno y cuánto tiempo puede demorar en venderse?

En otros casos, te pueden dar un bien futuro del proyecto como garantía. Es decir, en caso de que te fallen en el pago, te dan uno de los departamentos del proyecto. Pero vale la pena pensar: ¿cómo vas a reclamar ese departamento que no existe aún?

Lo bueno es que, si el proyecto tiene banco sponsor, las probabilidades de que salga el proyecto terminado son altas. Y si no les da la rentabilidad para pagar lo ofrecido, al menos hay un departamento que podrás canjear. Sin embargo, lo malo es que igual corres el riesgo de que el proyecto no termine, y no haya departamento por entregar, por lo que tu garantía sería obsoleta.

En un último caso, te pueden ofrecer una garantía con un bien registrado. Esto es con una propiedad que ya está en registros públicos y tú mismo puedes ir a verla. Una propiedad que ya existe, lo cual se te haría más fácil de valorizar para asegurar que su valor sea mayor que el préstamo que diste.

A diferencia del bien futuro, esta es una propiedad ya construida y terminada. Esta es la garantía más recomendada de todas, ya que la puedes valorar y es más sencilla de ejecutar. Sin embargo, este tipo de garantía solo la dan a quienes invierten tickets altos.

En resumen, no se trata de ir corriendo a la inversión solo porque ofrecen una garantía; se trata de analizar qué garantía es, cuál es su valor real y qué tan factible está la ejecución de la misma.

Conclusiones

Esos fueron los 5 filtros clave a analizar al momento de invertir en un fondo inmobiliario. Como podrán ver, es una mezcla de experiencia, reputación y sentido común. Ese sentido común requiere de la comprensión del negocio detrás de las inmobiliarias, que es lo que explicamos en este artículo, para entender el negocio y cómo es que te brindan retornos.

Gracias a eso puedes medir bien si el retorno ofrecido y la garantía tienen sentido, junto con el hecho de si han podido conseguir un banco sponsor o no. Así que ya saben, si desean realizar una inversión en fondos inmobiliarios, asegúrense de tener este check-list listo para reducir su riesgo y mantener sus inversiones abundantes. ¡Espero que les sirva!